I contatti sono cumulati dalla pubblicazione, non maturati nel periodo: per un anno passato vanno letti come totale accumulato, non come risultato di quell'anno.
Due tagli della stessa composizione, tutti e due dall'anagrafica Housebook e mai dal portale: la tipologia a sinistra, la famiglia canonica a destra.
Le prime cinque; la coda accorpa 10 tipologie da pochi immobili ciascuna, ed è il motivo per cui la lettura corrente è quella per famiglia.
Cinque famiglie più la coda accorpata. Il totale è 16 immobili.
15 tipologie in anagrafica
| Tipologia | Imm. | Pubbl. | Contatti | gg | Conv. |
|---|---|---|---|---|---|
| Villetta a schiera | 2 | 2 | 6 | 546 | 0,96% |
| Lotto edificabile | 1 | 1 | 1 | 549 | 1,06% |
| Negozio | 1 | 1 | 3 | 379 | 1,35% |
| Podere (casa + terr.) | 1 | 1 | 0 | 839 | 0,00% |
| Terreno agricolo | 1 | 1 | 0 | 870 | 0,00% |
| Villa indipendente | 1 | 1 | 7 | 591 | 0,99% |
| Bar / gelateria | 1 | 1 | 0 | 844 | 0,00% |
| Posto auto | 1 | 1 | 0 | 324 | 0,00% |
| Casa indipendente | 1 | 1 | 0 | 832 | 0,00% |
| Casa colonica | 1 | 1 | 3 | 385 | 1,36% |
| Porzione di casa | 1 | 1 | 4 | 528 | 0,98% |
| Trilocale | 1 | 1 | 2 | 358 | 1,02% |
| Rustico | 1 | 1 | 0 | 943 | 0,00% |
| Appartamento con giardino | 1 | 1 | 5 | 331 | 1,37% |
| Appartamento mansardato | 1 | 1 | 3 | 562 | 1,50% |
| Famiglia | Imm. | Quota | Visite | Contatti | Conv. |
|---|---|---|---|---|---|
| Case e ville | 5 | 31% | 1.956 | 17 | 0,87% |
| Rustici e poderi | 3 | 19% | 440 | 3 | 0,68% |
| Appartamenti | 3 | 19% | 761 | 10 | 1,31% |
| Terreni | 2 | 12% | 142 | 1 | 0,70% |
| Negozi e attività | 2 | 12% | 318 | 3 | 0,94% |
| Box e posti auto | 1 | 6% | 62 | 0 | 0,00% |
Immobiliare.it aggrega la tassonomia interna in poche categorie commerciali. Per ogni categoria del portale, di che cosa è fatta davvero secondo l'anagrafica: è la ragione per cui i due conteggi non coincidono — e il motivo per cui il disegno qui sopra usa il secondo.
| Categoria su Immobiliare.it | Annunci | Che cosa sono davvero, secondo Housebook |
|---|---|---|
| Appartamento | 5 | 2 Appartamento2 Appartamento con giardino1 Appartamento in condominio |
| Rustico | 3 | 1 Podere (casa + terr.)1 Casa colonica1 Rustico |
| Villa | 3 | 1 Villa indipendente1 Casa indipendente1 Porzione di casa |
| Terreno | 2 | 1 Lotto edificabile1 Terreno agricolo |
| Negozio | 2 | 1 Negozio1 Bar / gelateria |
| Villetta a schiera | 2 | 2 Villetta a schiera |
| Ufficio | 2 | 2 Ufficio |
| Box | 2 | 1 Posto auto1 Garage |
| Attico | 2 | 1 Attico1 Appartamento mansardato |
| Bilocale | 1 | 1 Trilocale |
Queste etichette dell'anagrafica non corrispondono a nessuna famiglia nota: gli immobili che le portano sono contati per tipologia ma restano fuori dai raggruppamenti per famiglia. Non è un errore dei dati, è un vocabolario che si è allargato dopo la scrittura del codice.
DEMO902
| Codice | mq | Vani | Camere | Prezzo | Comune | Pubblicato come |
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEMO902 | 640 | 12 | 6 | 690.000 € | Borgo Antico | non pubblicato |
La conferma scrive una riga in
config/famiglie_tipologia.csv, in chiaro e correggibile a
mano. La tipologia dell'immobile non cambia: cambia solo il gruppo in
cui viene contato.
589giorni, media
555mediana
La mediana dice dove sta il centro, non com'è fatto lo stock intorno. Un portafoglio con metà annunci nuovi e metà fermi da tre anni ha la stessa mediana di uno tutto a un anno e mezzo, e sono due agenzie diverse.
Mediana 555 giorni. Metà degli annunci sta fra 373 e 833 giorni — uno scarto interquartile di 460 giorni su 16 annunci pubblicati.
Annunci nella banda Mediana (555 gg) Metà centrale degli annunci (373–833 gg)
| Banda | Ampiezza | Annunci | Quota |
|---|---|---|---|
| Fino a 90 gg | 0–90 gg | 0 | 0% |
| 91–180 gg | 91–180 gg | 0 | 0% |
| 181–365 gg | 181–365 gg | 4 | 25% |
| 366–730 gg | 366–730 gg | 6 | 38% |
| Oltre 730 gg | oltre 730 gg | 6 | 38% |
I primi 10 raccolgono il 100% dei 34 contatti.
I primi 10 hanno 3.159 delle 3.679 visite cumulate.
6annunci su 16 fanno l'80% dei contatti
0visti, non convertono
4quasi non visti
Ordinati per visite cumulate dalla pubblicazione. Non è la segnalazione «visto e non converte»: quella ha due soglie e novanta giorni di maturità, e sta più sotto.
| # | Riferimento | Tipologia | Comune | Visite | Contatti | Giorni | Indice |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | DEMO003 | Villa indipendente | Roccabruna | 708 | 7 | 591 | 92% |
| 2 | DEMO012 | Villetta a schiera | Costaserena | 490 | 6 | 298 | 85% |
| 3 | DEMO020 | Porzione di casa | Montefiore Demo | 408 | 4 | 528 | 88% |
| 4 | DEMO002 | Appartamento con giardino | Borgo Antico | 364 | 5 | 331 | 80% |
| 5 | DEMO024 | Negozio | Villaverde | 222 | 3 | 379 | 70% |
| 6 | DEMO006 | Casa colonica | Casale Verde | 220 | 3 | 385 | 68% |
| 7 | DEMO004 | Casa indipendente | Colle Fiorito | 216 | 0 | 832 | 70% |
| 8 | DEMO015 | Appartamento mansardato | Montelago | 200 | 3 | 562 | 76% |
| 9 | DEMO017 | Trilocale | San Demetrio | 197 | 2 | 358 | 66% |
| 10 | DEMO013 | Villetta a schiera | Marina Demo | 134 | 0 | 794 | 72% |
Ogni immobile del periodo entra da sinistra e finisce in un ramo solo: la somma di ogni colonna e' 16. Non ci sono tappe intermedie che i dati non conoscano — «pubblicato», «online da almeno 90 giorni», «sopra la soglia delle visite» e «piu' di 1 contatto» sono quattro condizioni che l'analisi valuta gia', una per una, su ogni riga.
0 annunci arrivano in fondo con la visibilita' alta e la conversione debole: sono il ramo evidenziato, e la tabella del triage li elenca uno per uno piu' sotto.
6 annunci su 16 — il 38% dei pubblicati — raccolgono l'80% dei 34 contatti del periodo. Ne bastano 3 per la metà. 7 annunci non ne hanno ricevuto nessuno: sono la parte piatta della curva.
Quota cumulata dei contatti Metà e 80% dei contatti
Un solo asse: la quota del totale. Il Pareto classico affianca le barre alla cumulata su una seconda scala verticale — due scale nello stesso riquadro fanno leggere pendenze che non esistono. Le cifre per annuncio stanno qui sotto.
| # | Rif. | Tipologia (Housebook) | Comune | gg | Visite | Contatti | Quota | Cumulata |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | DEMO003 | Villa indipendente | Roccabruna | 591 | 708 | 7 | 21% | 21% |
| 2 | DEMO012 | Villetta a schiera | Costaserena | 298 | 490 | 6 | 18% | 38% |
| 3 | DEMO002 | Appartamento con giardino | Borgo Antico | 331 | 364 | 5 | 15% | 53% |
| 4 | DEMO020 | Porzione di casa | Montefiore Demo | 528 | 408 | 4 | 12% | 65% |
| 5 | DEMO024 | Negozio | Villaverde | 379 | 222 | 3 | 9% | 74% |
| 6 | DEMO006 | Casa colonica | Casale Verde | 385 | 220 | 3 | 9% | 82% |
| 7 | DEMO015 | Appartamento mansardato | Montelago | 562 | 200 | 3 | 9% | 91% |
| 8 | DEMO017 | Trilocale | San Demetrio | 358 | 197 | 2 | 6% | 97% |
| 9 | DEMO007 | Lotto edificabile | Pian del Sole | 549 | 94 | 1 | 3% | 100% |
| 10 | DEMO004 | Casa indipendente | Colle Fiorito | 832 | 216 | 0 | 0% | 100% |
| 11 | DEMO013 | Villetta a schiera | Marina Demo | 794 | 134 | 0 | 0% | 100% |
| 12 | DEMO005 | Rustico | Montelago | 943 | 112 | 0 | 0% | 100% |
I restanti 4 annunci pubblicati raccolgono 0 contatti in tutto.
Fra quelli online da almeno 90 giorni: sotto quella soglia un annuncio non si giudica.
| Rif. | Tipologia (Housebook) | Comune | Prezzo | gg | Visite | Contatti | Conv. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DEMO008 | Terreno agricolo | Campolungo | 38.000 € | – | 48 | 0 | 0,00% |
| DEMO019 | Posto auto | Borgo Antico | 18.000 € | – | 62 | 0 | 0,00% |
| DEMO025 | Bar / gelateria | San Demetrio | 185.000 € | – | 96 | 0 | 0,00% |
| DEMO021 | Podere (casa + terr.) | Roccabruna | 260.000 € | – | 108 | 0 | 0,00% |
| DEMO005 | Rustico | Montelago | 230.000 € | – | 112 | 0 | 0,00% |
| DEMO013 | Villetta a schiera | Marina Demo | 340.000 € | – | 134 | 0 | 0,00% |
| DEMO004 | Casa indipendente | Colle Fiorito | 520.000 € | – | 216 | 0 | 0,00% |
| DEMO007 | Lotto edificabile | Pian del Sole | 60.000 € | – | 94 | 1 | 1,06% |
| DEMO017 | Trilocale | San Demetrio | 88.000 € | – | 197 | 2 | 1,02% |
| DEMO015 | Appartamento mansardato | Montelago | 390.000 € | – | 200 | 3 | 1,50% |
| DEMO006 | Casa colonica | Casale Verde | 175.000 € | – | 220 | 3 | 1,36% |
| DEMO024 | Negozio | Villaverde | 240.000 € | – | 222 | 3 | 1,35% |
«Alta visibilità» = almeno 257 visite (75° percentile del periodo). «Visibilità debole» = al massimo 0,16 visite al giorno (25° percentile). Si giudicano solo gli annunci online da almeno 90 giorni.
0 annunci su 16 maturi stanno nel quadrante: oltre 257 visite e al massimo 1 contatto. Il traffico c'è — quello che manca è dopo il clic.
Alta visibilità, conversione debole (0) Altri annunci maturi (16) Le due soglie dell'analisi Diametro = giorni online (298–943)
0 annunci pubblicati restano fuori: sono online da meno di 90 giorni e non si giudicano. «Visibilità debole» non è un colore qui sotto perché si misura sulle visite al giorno, che non è un asse di questo piano: un terzo colore prometterebbe un quadrante che non esiste. Resta la sua tabella, e l'anzianità entra come diametro del punto.
Il traffico c'è: il problema è ciò che il visitatore trova — prezzo, foto, descrizione.
| Rif. | Tipologia (Housebook) | Comune | Prezzo | gg | Visite | Contatti | Conv. |
|---|
Il problema è a monte: posizionamento, categoria di pubblicazione, prezzo fuori dalle ricerche.
Per ogni zona, due quote sulla stessa scala: quanta parte del portafoglio ci sta, e quanta parte dei contatti raccoglie. La lunghezza del segmento è lo squilibrio, e si vede prima di aver letto una cifra. Restano fuori le zone con meno di 5 immobili: con numeri così piccoli un contatto in più sposta la quota di dieci punti e il grafico direbbe una cosa che non è successa.
Centro raccoglie 100,0% dei contatti con il 100,0% degli immobili; Centro è all'opposto — 100,0% del portafoglio per 100,0% dei contatti.
Nessuna zona ha abbastanza annunci pubblicati perché una dispersione voglia dire qualcosa.
La stessa griglia di prima con il colore a dire dove guardare e la cifra a dire quanto: le celle vuote sono le combinazioni che l'agenzia non tratta.
| Zona | Case | Rustici | Appart. | Terreni | Negozi | Box | Totale |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centro | 2 | 2 | 1 | 5 | |||
| Collina | 3 | 1 | 4 | ||||
| Campagna | 1 | 2 | 3 | ||||
| Costa | 2 | 2 | |||||
| Lago | 1 | 1 | 2 | ||||
| Totale | 5 | 3 | 3 | 2 | 2 | 1 | 16 |
| Zona | Imm. | Prezzo mediano | Visite | Contatti | gg mediani |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro | 5 | 119.000 € | 941 | 10 | 358 |
| Collina | 4 | 467.500 € | 1.440 | 11 | 711 |
| Campagna | 3 | 60.000 € | 362 | 4 | 549 |
| Costa | 2 | 317.500 € | 624 | 6 | 546 |
| Lago | 2 | 310.000 € | 312 | 3 | 752 |
| Comune | Imm. | Prezzo mediano | Visite | Contatti | gg mediani |
|---|---|---|---|---|---|
| Roccabruna | 2 | 337.500 € | 816 | 7 | 715 |
| San Demetrio | 2 | 136.500 € | 293 | 2 | 601 |
| Borgo Antico | 2 | 68.500 € | 426 | 5 | 327 |
| Montelago | 2 | 310.000 € | 312 | 3 | 752 |
| Pian del Sole | 1 | 60.000 € | 94 | 1 | 549 |
| Villaverde | 1 | 240.000 € | 222 | 3 | 379 |
| Campolungo | 1 | 38.000 € | 48 | 0 | 870 |
| Costaserena | 1 | 295.000 € | 490 | 6 | 298 |
| Marina Demo | 1 | 340.000 € | 134 | 0 | 794 |
| Colle Fiorito | 1 | 520.000 € | 216 | 0 | 832 |
| Casale Verde | 1 | 175.000 € | 220 | 3 | 385 |
| Montefiore Demo | 1 | 690.000 € | 408 | 4 | 528 |
| Fascia | Imm. | Prezzo mediano | Visite | Contatti | gg mediani |
|---|---|---|---|---|---|
| Fino a 50k | 2 | 28.000 € | 110 | 0 | 597 |
| 50–100k | 2 | 74.000 € | 291 | 3 | 453 |
| 100–200k | 3 | 175.000 € | 680 | 8 | 385 |
| 200–350k | 5 | 260.000 € | 1.066 | 9 | 794 |
| 350–500k | 2 | 402.500 € | 908 | 10 | 576 |
| Oltre 500k | 2 | 605.000 € | 624 | 4 | 680 |
| Contratto | Imm. | Prezzo mediano | Visite | Contatti | gg mediani |
|---|---|---|---|---|---|
| Vendita | 16 | 235.000 € | 3.679 | 34 | 555 |
«L'analisi è coerente?» è una domanda a cui si risponde con l'aritmetica. Ogni controllo è un'uguaglianza che deve valere.
| Controllo | Atteso | Trovato | Esito | Che cosa verifica |
|---|---|---|---|---|
| Popolazione = anagrafica | 26 | 26 | conforme | Il portafoglio contiene esattamente una riga per scheda Housebook. |
| Pubblicati + non pubblicati = portafoglio | 26 | 26 | conforme | Ogni immobile è o pubblicato o non pubblicato, mai entrambi. |
| Somma per tipologia = selezionati | 16 | 16 | conforme | L'aggregazione per tipologia canonica non perde né duplica immobili. |
| Somma per zona = selezionati | 16 | 16 | conforme | L'aggregazione per zona non perde né duplica immobili. |
| Nessuna tipologia presa dal portale | 0 | 0 | conforme | La tipologia canonica viene sempre dall'anagrafica, mai dall'annuncio. |
| Nessuna metrica su immobili non pubblicati | 0 | 0 | conforme | Un immobile senza annuncio non porta visite o contatti in nessuna media. |
| Visite totali = somma delle righe | 3.679 | 3.679 | conforme | Il totale delle visite è la somma delle righe selezionate. |
| Gruppo | Record | Motivo |
|---|---|---|
| In portafoglio ma senza date | 2 | Schede Housebook senza annuncio sul portale: l'anagrafica non contiene date, quindi non è possibile dire se erano in portafoglio durante l'anno. Restano nel conteggio del portafoglio attuale. |
| Pubblicati fuori dal periodo | 8 | La pubblicazione dell'annuncio non tocca alcun giorno del 2025. |
| Annunci senza scheda in anagrafica | 1 | Attivi sul portale ma assenti da Housebook: non sono portafoglio e non entrano in nessun conteggio. |
| Annunci archiviati | 2 | Non più pubblicati: esclusi dalle metriche di stock. Compaiono solo nel conteggio delle uscite dell'anno. |
1 annunci attivi non hanno una scheda in anagrafica: sono elencati in Qualità dati.
Il PDF riprende questa analisi con la stessa popolazione, le stesse soglie e la stessa tracciabilità. È composto da Quadra, non convertito da un foglio di calcolo: non richiede LibreOffice e stampa identico su ogni computer.
Nessuno storico registrato: serve almeno un report generato.