Le soglie e le metriche di questa pagina sono PROVVISORIE: servono a leggere i dati esistenti, non sono standard approvati dell'agenzia. Diventeranno procedure solo quando il titolare le avrà definite.
Analisi al 2026-10-02, calcolata su
Archivio immobili · annunci-2026-10-02.csv.
Tutti i numeri di questa pagina sono calcolati in codice: nessuna stima,
nessun modello linguistico nel percorso di calcolo.
Modello provvisorio del processo
Ricostruito da ciò che i dati permettono di osservare, non da procedure
approvate. Serve a sapere dove si può misurare e dove no.
1
Acquisizione dell'incarico
Misurabile: Presenza della scheda in anagrafica Housebook, con prezzo e superficie. In Quadra: 11 incarichi attivi, 11 con la scadenza scritta, 3 in scadenza nei prossimi 30 giorni.
Non misurabile: Provenienza dell'incarico e acquisizioni in corso prima della firma: non ancora registrate.
2
Pubblicazione sul portale
Misurabile: Esistenza di un annuncio attivo e sua data di inserimento.
Non misurabile: Tempo fra acquisizione e pubblicazione: manca la data di acquisizione.
3
Esposizione sul mercato
Misurabile: Visite, salvataggi, indice di qualità, posizione, giorni online.
Non misurabile: Provenienza del traffico e confronto con la concorrenza.
4
Generazione del contatto
Misurabile: Numero di contatti ricevuti dal portale per annuncio. In Quadra (ultimi 90 giorni): 5 visite fatte, 4 offerte.
Non misurabile: Telefonate e visite non registrate in Quadra: il numero vale per quello che l'agenzia scrive.
5
Esito (venduto / ritirato)
Misurabile: Registrati in Quadra negli ultimi 12 mesi: 1 esito (vendite, affitti, ritiri con la loro data).
Non misurabile: Margine e provvigione; prezzo di chiusura e tempi solo per le vendite registrate con prezzo e incarico.
Baseline misurata
La colonna «copertura» dice su quanti immobili il valore è realmente
calcolato. Una mediana su metà del portafoglio non è una mediana del
portafoglio.
Fase
Metrica
Valore
Copertura
Come si legge
acquisizione
Immobili in portafoglio
26 schede
26/26
100%
Anagrafica Housebook: è la definizione di portafoglio.
pubblicazione
Quota pubblicata
92%
24/26
92%
Immobili con almeno un annuncio attivo sul portale.
esposizione
Giorni online (mediana)
368 giorni
24/26
92%
Dalla data di inserimento dell'annuncio alla data dell'export.
esposizione
Visite per annuncio (mediana)
218 visite
24/26
92%
Valore cumulato dal portale, non nel periodo.
esposizione
Indice qualità scheda (mediana)
74 punti
24/26
92%
Calcolato dal portale sulla completezza dell'annuncio.
contatto
Contatti per annuncio (mediana)
3 contatti
24/26
92%
Cumulato dal portale. Non distingue contatti utili da curiosi.
contatto
Annunci con zero contatti
7 annunci
24/26
92%
Sul totale degli annunci attivi abbinati.
esposizione
Prezzo al m² (mediana)
1730 €/m²
24/26
92%
Solo immobili con prezzo e superficie noti; nessuna omogeneità per tipologia.
esito
Esiti registrati in Quadra
1 esito
—
Vendite, affitti e ritiri registrati in Quadra negli ultimi 12 mesi, con la loro data (1 venduto, 0 affittati, 0 ritirati). Sconto mediano: si mostra da 3 vendite con prezzo (per ora 1). Giorni mediani dall'incarico alla vendita: si mostrano da 3 vendite con la data d'incarico (per ora 1).
Dove si perde il portafoglio
Collo di bottiglia: Generano contatti
Ogni stadio conta gli immobili che ci arrivano. Il collo di bottiglia è il
passaggio con la perdita relativa maggiore.
In portafoglio
26
Schede in anagrafica Housebook.
Pubblicati sul portale
24
Con almeno un annuncio attivo.
−2 rispetto allo stadio
precedente (8%)
Ricevono visite
24
Almeno una visita cumulata sull'annuncio.
Generano contatti
17
Almeno un contatto ricevuto dal portale.
−7 rispetto allo stadio
precedente (29%)
Portano a un esito
1
Esiti registrati in Quadra negli ultimi 12 mesi (vendite, affitti, ritiri).
Imbuto di stock alla data dell'export, non di flusso: senza date di acquisizione e senza esiti registrati un tasso di conversione nel periodo non è calcolabile.
Confronto fra i due export più recenti
Nessuno storico: serve almeno una generazione di report.
Casi di direzione
Ogni caso separa cinque cose diverse. Le prime tre le produce il calcolo; la
decisione e la procedura le scrivi tu:
finché non lo fai, restano vuote e nessuno le spaccia per regole
dell'agenzia.
alta
2 immobili in portafoglio non sono pubblicati sul portale
Da valutare
2
Immobili non pubblicati
820.000 €
Valore di anagrafica coinvolto
8%
Quota del portafoglio
Evidenza osservata
Su 26 schede in anagrafica, 2 non hanno un annuncio attivo su Immobiliare.it.
Cause possibili — da verificare, non dimostrate
Incarichi scaduti o sospesi non ancora chiusi in anagrafica.
Immobili venduti ma non archiviati in Housebook.
Scelta commerciale: vendita riservata senza pubblicazione.
Pubblicazione dimenticata dopo l'acquisizione.
Esperimento proposto
Estrarre l'elenco e verificarne 10 a campione, classificando ciascuno in: venduto · incarico chiuso · riservato · da pubblicare. La classificazione va registrata perché diventi un dato.
Come si misura: Quota di schede non pubblicate spiegate da una causa esplicita.
Decisione del titolare
Procedura approvata
Non ancora definita. Una procedura nasce da una decisione confermata
da un esperimento, non da questa analisi.
media
L'84% dei contatti arriva da 9 annunci su 24
Da valutare
9
Annunci che generano l'80% dei contatti
38%
Quota del portafoglio
134
Contatti totali
Evidenza osservata
La domanda si concentra su una porzione ristretta del portafoglio; la maggior parte degli annunci non produce contatti.
Cause possibili — da verificare, non dimostrate
Il portafoglio contiene molti immobili fuori dalla domanda locale.
Prezzi non allineati salvo che in pochi casi.
La spinta di visibilità è concentrata su pochi annunci.
Esperimento proposto
Confrontare i 10 annunci più contattati con i 10 meno contattati su prezzo al m², indice di qualità e giorni online: cercare quale variabile separa davvero i due gruppi.
Come si misura: Differenza mediana fra i due gruppi su ciascuna variabile.
Decisione del titolare
Procedura approvata
Non ancora definita. Una procedura nasce da una decisione confermata
da un esperimento, non da questa analisi.
media
6 annunci sono online da oltre 730 giorni
Da valutare
6
Annunci fermi
943
Anzianità massima
Evidenza osservata
Un annuncio fermo consuma visibilità e invecchia agli occhi di chi cerca da tempo nella stessa zona.
Cause possibili — da verificare, non dimostrate
Prezzo mai rivisto dall'acquisizione.
Immobile con un difetto strutturale non risolvibile col prezzo.
Incarico mantenuto per rapporto col proprietario, senza aspettativa di vendita.
Esperimento proposto
Sui 10 più vecchi: proporre al proprietario una revisione di prezzo documentata dai dati di visita. Registrare accettazioni e rifiuti.
Come si misura: Quota di proprietari che accettano la revisione; contatti nei 60 giorni successivi.
Decisione del titolare
Procedura approvata
Non ancora definita. Una procedura nasce da una decisione confermata
da un esperimento, non da questa analisi.
media
Il passaggio più costoso è «Generano contatti»: si perde il 29% degli immobili
Da valutare
7
Immobili persi in questo passaggio
29%
Perdita relativa
17
Arrivano allo stadio
Evidenza osservata
7 immobili non arrivano allo stadio «Generano contatti». È la perdita relativa maggiore dell'imbuto.
Cause possibili — da verificare, non dimostrate
Il passaggio precedente porta immobili non adatti alla domanda locale.
Le leve di questo stadio (prezzo, scheda, visibilità) non sono usate.
La misura stessa è incompleta: vedi le lacune nei dati.
Esperimento proposto
Prendere 10 immobili che si fermano a questo stadio e 10 che lo superano, e confrontarli sulle variabili disponibili (prezzo al m², indice di qualità, giorni online, zona). Cercare la variabile che separa i due gruppi, non quella che si sospetta.
Come si misura: Differenza mediana fra i due gruppi su ciascuna variabile.
Decisione del titolare
Procedura approvata
Non ancora definita. Una procedura nasce da una decisione confermata
da un esperimento, non da questa analisi.
Anomalie
6 scostamenti · mostrati i primi 40
Ogni riga riporta la regola che l'ha prodotta: un'anomalia senza regola
verificabile è un'opinione.
Ciò che oggi non è misurabile. Non viene stimato: viene dichiarato.
Cosa manca
Estensione
Conseguenza
Causa
Annunci senza scheda in anagrafica
1/25
4%
Immobili pubblicati che non risultano in portafoglio: il portafoglio dichiarato è incompleto o l'annuncio è da chiudere.
Riferimento presente sul portale e assente in Housebook.
Soglie usate in questa lettura
Provvisorie e tutte raccolte in un punto solo del codice
(baseline.py, dizionario SOGLIE). Sostituiscile con
i tuoi CTQ quando li avrai definiti.
fermo giorni
365
molto fermo giorni
730
indice debole
50
contatti minimi
1
visite per contatto alto
800
pareto quota
0.8
outlier iqr
1.5
min campione
5
sconto rilevante
0.03
Password dell'area
L'accesso è il registro utenti: la password di
un'identità si cambia con scripts/utenti.py, non da questa
pagina.
Uscita dei dati
Un archivio ZIP con un file CSV per ogni tabella del CRM e dell'archivio
immobili — persone, consensi, provenienze, richieste, ricerche, trattative,
visite, offerte, diario, promemoria, schede, incarichi, proprietari e la
loro storia — e le pubblicazioni del Publisher, più un LEGGIMI che dice
che cosa c'è in ogni file. È una copia dei dati di adesso, non un backup:
chi gestisce Quadra può riaprirla, identica, in un Quadra separato sul
computer, ma non rimette in piedi da sola il Quadra che usi online.
Conserva lo ZIP com'è: un file salvato di nuovo da un foglio di calcolo
può cambiare.
Non ci sono le credenziali (collegamenti ai social e ai portali,
password), le letture del marketing (si rileggono da Meta e Google
Analytics) e i file. I report si scaricano dalla pagina Report; gli export
caricati, le copertine, le bozze e i media del Publisher restano
nell'archivio privato dell'agenzia, e li consegna chi gestisce Quadra.
L'estratto di una sola persona, per una richiesta di accesso o di
portabilità, si apre dalla sua scheda cliente, in «Altro». Se l'archivio
è troppo grande per passare dal browser (oltre 4,5 MB, ospitata), Quadra
lo dice: allora lo prepara chi gestisce Quadra, con lo script
dell'operatore.